按揭服务权_Mortgage Servicing Rights

什么是按揭服务权（MSR）？

按揭服务权（MSR）是指原按揭贷款方将管理现有按揭的权利出售给专门从事按揭服务的另一方的合同协议。

主要要点

• 按揭服务权由按揭的发起者出售给另一家金融机构，该机构接管按揭的管理，包括收取还款并将其转交给发起者等任务。
• 原贷款人向服务商支付一定费用，以补偿其所完成的工作。
• 对于借款人而言，唯一的变化是还款地址的变更。

理解按揭服务权（MSR）

按揭拥有持续的管理职责，这些职责在整个贷款期间都会定期处理。按揭服务权中包含的常见权利包括每月收取按揭还款、将税务和保险费存入托管账户，以及将本金和利息部分转交给按揭贷款人。作为回报，服务商会根据在服务协议开始时签署的合同，收取特定的费用。[1]

按揭还款金额、利率、贷款类型及其他因素保持不变。对于借款人而言，只有还款地址发生变化，其他均不受影响，若有任何关于贷款的问题，借款人应联系服务商，而非原贷款人。服务商可以随时变更，但借款人应在变更发生前至少提前15天收到原贷款人的通知，同时新服务商在接手权利后也应该在15天内通知借款人。[1]

重要提示： 美国联邦银行法允许金融机构在不征得消费者同意的情况下出售按揭或转让服务权。[1]

按揭服务权出售示例

萨拉从贷款机构A获得了一笔50万美元的按揭贷款。她每月向贷款机构支付本金和利息。三年后，贷款机构A决定将萨拉按揭的服务权转让给公司B。根据合同条款，贷款机构A将向公司B支付处理萨拉剩余按揭付款的费用。按照这样的安排，贷款机构能得到更多的时间和资金提供新贷款，而负责按揭服务权的公司则将按揭付款转交给贷款机构。现在，萨拉每月将还款支付给公司B，而不是贷款机构A。

特殊考虑

贷款机构通常出售按揭服务权，以释放信贷额度，以便能向更多借款人提供贷款。大多数按揭的有效期为15至30年，而银行在此期间需要数十亿美元来向其他希望申请按揭的消费者放贷。由于贷款期限较长，因此在选择最佳按揭贷款人时需要进行全面的研究。

从某种意义上说，出售按揭服务权意味着更多的人能够成为房主，因为这些权利的出售会产生收益。

贷款机构还通过收取按揭发放费用和从还款中获得每月利息赚钱。按揭本身就是为银行带来更多收入的附加资产。

按揭服务权的历史

按揭服务权市场在经济增长期通常较为强劲，因为此时按揭发起质量更高、违约率更低。对冲基金、银行和房地产投资信托公司（REITs）认为这些资产具有吸引力，因为MSR可以产生高额利息。例如，SunTrust在2016年第一季度购买了80亿美元的按揭服务权，以期获得稳定的投资回报（ROI），几个月内其MSR投资组合中包含了11.23亿美元的未偿还本金余额。[2]

《国家按揭新闻》在2019年6月报道，MSR“在过去五年中成为表现最佳的固定收益资产类别之一。”然而，它也指出“自2018年10月以来，由于中长期利率的下降，预计和实际的按揭预付款假设加速，导致MSR的预期平均寿命大幅缩短。”

因此，“MSR的价值在四月至五月之间持续下跌（减半）。”不过，国家按揭新闻进一步报道，“对MSR买家的需求依然非常强劲，市场对MSR的价值普遍达成共识。”[3]

什么是按揭超额服务？

按揭超额服务是基于将一篮子贷款汇聚并证券化后的多余现金流所收取的费用。这笔费用支付给按揭服务商，以维护抵押贷款支持的证券。

为什么银行出售按揭服务权？

银行出售按揭服务权是为了释放信贷额度，这使其能够放出更多资金，最终帮助更多人融资购买房产。

如何评估按揭服务权的价值？

根据联邦住房金融局（FHFA）的说法，按揭服务权的价值由未来现金流的折现现值决定，并根据预计的预付款金额进行调整。[4]

结论

按揭服务权，或称MSR，使公司能够购买按揭的现金流，即使该公司不是原贷款人。银行和贷款机构出售MSR以释放资本，从而使它们能发放更多贷款。对于借款人而言，唯一的变化是支付地址的变更。

参考文献

[1] Federal Trade Commission. "Making Payments to Your Mortgage Servicer."

[2] Suntrust Banks. "Form 8-K - April 17, 2016."

[3] National Mortgage News. "With Interest Rate Volatility, Servicing Assets Suffer."

[4] Federal Housing Financing Agency. "Value of Mortgage Servicing Rights for Managing Counterparty Credit Risk."